'부동산 조각투자' 플랫폼 '소유', 투자자 보호 방안 어디에도 없어

지난 12일, 금융위원회는 신탁 가능 재산 범위 확대 및 비금융사의 신탁업 진출 허용, 조각 투자 등 비금전 재산 신탁의 수익증권 발행 등을 명시한 '신탁업 혁신 방안'을 발표했다.

제도개선의 주요 골자는 ▲종합재산관리 기능 강화 ▲신탁을 통한 자금조달 활성화 ▲소비자 수요에 맞는 다양한 신탁 ▲소비자 보호 관련 규율 정비 등 이다. 국내 사회적 현상을 반영한 초고령 사회 진입, 시장의 수요, 해외사례를 감안하여 다양한 재산을 종합적이고 적극적으로 관리하는 신탁 본연의 기능을 활성화한다는 방침이다.

우리나라에서는 신탁 가능 재산이 제한적이기 때문에 신탁업이 발달하지 못했다. 현행법상 채무의 신탁이 허용되지 않았기 때문이다.

이에 금융위는 병원 · 법무법인 · 회계법인 · 세무법인 · 특허법인 등 비금융 전문기관이 신탁 업무 일부를 맡아 전문화된 서비스를 제공할 수 있도록 신탁업무 위탁 관련 규율을 정비하고 채무 · 담보권 등을 신탁 가능 재산에 추가하기로 결정했다.

무엇보다도 이번 금융당국의 제도 혁신은 최근 새로운 투자방식으로 주목받고 있는 조각투자에 힘을 실어줄 전망이다.

기본적으로 부동산 조각투자는 업무용 빌딩, 혹은 랜드마크 등에 지분과 유사한 형태로 투자하는 방식이다. 투자자들은 건물의 임대료 수익과 주식처럼 매매를 통해 시세 차익으로 배당을 받게 된다. 또 소액으로 부동산에 투자해 꾸준한 수익을 얻을 수 있다.

지분 매매를 통한 매매 차익과 매각 차익도 얻을 수 있는 점이 부동산 조각투자의 장점이다.

하지만, 초기 가상자산 시장이 형성되고 자리잡을 때 처럼 투자자 보호 관련 대책이 없다는 우려가 제기되고 있다. 부동산 가격이 하락해 증권 가격 자체가 떨어질 가능성이 있고 매도가 늦어질 경우 수익 실현까지 오래 시간이 걸릴 수 있기 떄문이다.

미국 연준(Fed)의 자이언트 스탭 등에 의한 금리 인상도 변수로 작용된다. 또 상업용 부동산의 경우 임차인 구성, 입지, 주변 임대료 시세 등 자세하게 확인한 후 투자를 결정해야 한다.

2030세대의 대표적인 부동산 조각투자 플랫폼인 '소유'는 젊은 층 비중이 압도적으로 높다. 그만큼 소유를 통한 조각투자가 이용하기 쉽고 문턱이 낮기 때문이다.

하지만, 소유를 비롯한 부동산 조각투자 상품의 변동성은 10%를 넘나들고 있어 투자 주의가 필요한 시점이다. 또 이러한 이점이 가격 변동성을 부추기는 부작용을 낳고 있다.

최악의 경우 자산의 권리를 행사할 수 없는 불상사가 발생할 수 있다는게 관련 업계 중론이다.

실제로 부동산 조각 플랫폼 소유 홈페이지 어디에서도 투자자 보호와 관련된 내용은 찾아볼 수 없다. 일반 투자자들이 자신들의 자산을 어떻게 보호가 되고 있는지 확인할 수 있는 방법이 없다.

앞서 허세영 루센트트블록(부동산 플랫폼 소유 운영사) 대표는 최근 국내 여러 매체와 인터뷰를 통해, 금융소비자 보호는 당연하다는 입장을 전하며 가이드라인을 규제로 보지 않는다는 견해를 밝힌 바 있다.

하지만, 어디에서도 루센트블록과 허 대표가 강조하는 금융소비자 보호는 찾아볼 수 없다.

최근 금융위는 조각투자사들이 혁신금융서비스로 지정되더라도 투자자 보호를 위한 원칙은 따라야 한다는 입장을 밝히며 투자자 보호 원칙을 제시했다.

금융 당국 또한 투자자 보호에 대한 원칙을 강조하며 시장과 일반 투자자 보호에 나선 것이다.

금융위가 제시한 투자자 보호 원칙은 ▲투자자 오인 방지 위한 설명자료 및 광고 기준·절차 마련 ▲예치금 외부 금융기관에 신탁(도산 시 투자금 반환 목적) ▲사업자 도산위험과 투자자 권리 절연 ▲증권 예탁 또는 예탁에 준하는 권리관계 관리·확인 체계 마련 ▲물적설비·전문인력 확보 ▲분쟁처리절차 및 투자자 피해 보상체계 마련 ▲발행시장과 유통시장 분리 총 7가지다.

한편, 최근 부동산 시장 침체로 인해 부동산 조각투자 시장 역시 폭락했다. 소유 또한 대부분 건물의 조각 단위인 SOU 가치가 20%에서 40%까지 하락했다.

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