루센트블록 '소유', 무너진 수익률에 투자자 보호장치도 없어

2030세대에 새로운 투자수단으로 각광받았던 '부동산 조각투자'가 최근 들어 막대한 손해를 보는 투자자들이 늘어나고 있는 것으로 나타났다.

부동산 조각투자는 업무용 빌딩, 혹은 랜드마크 등에 지분과 유사한 형태로 투자하는 방식이다. 투자자들은 건물의 임대료 수익과 주식처럼 매매를 통해 시세 차익으로 배당을 받게 된다. 또 소액으로 부동산에 투자해 꾸준한 수익을 얻을 수 있다.

지분 매매를 통한 매매 차익과 매각 차익도 얻을 수 있는 점이 부동산 조각투자의 장점으로 꼽힌다.

실제 지난 6월, 대표적인 부동산 조각투자사 루센트블록이 운영하는 '소유'는 '안국 다운타우너' 건물을 공모해 53억원 규모의 청약을 기록했다. 실제 소유 이용자 중 대다수는 2030세대다.

◇ 부동산도 주식처럼, '소유'...실상은 리스크 투성

부동산 조각투자는 투자자가 조각투자 앱에 상장된 전자등록 수익증권에 투자해 이를 소유함으로써 부동산의 수익권을 취득하는 구조를 갖는다.

전자등록 수익증권이란 신탁업자가 상업용부동산 기반 수익증권을 예탁결제원에 전자등록 형태로 발행한 것을 의미한다. 이는 자본시장법에 따르면 불가능한 사업이다. 신탁업자가 부동산으로 수익증권을 발행할 수 없는 이유에서다.

하지만 금융위원회는 부동산 조각투자 플랫폼 루센트블록을 포함해 3개사를 '혁신금융서비스'로 지정하고 예외를 인정했다.

루센트블록 같은 경우 신탁회사에서 발행한 전자등록 수익증권을 디지털증서 형태로 앱(SOU)에서 유통하고 있으며, 하나금융투자에서 SOU에 대한 고객계좌부 관리와 블록체인 분산원장 기록을 한다.

이처럼 구조 및 시스템적으로 완벽한 구색을 갖춘 부동산 조각투자 플랫폼 소유도 떨어지는 수익률은 잡지 못했다.

최근 부동산 시장 침체로 인해 부동산 조각투자 시장 역시 폭락했다. 소유 또한 대부분 건물의 조각 단위인 SOU 가치가 20%에서 40%까지 하락했다. 소유는 원금이 보장되지 않으며, 세입자 매출이 나오지 않으면 수익이 낮아진다는 치명적 단점이 있다.

또한 투자설명서에 위탁수익금 추정 오류의 위험이 있음을 명시하고 있지만, 수익증권 투자 시 발생 가능한 이익과 손해는 모두 투자자 책임으로 선을 그엇다.

대중적인 주식투자와 달리 소수의 인원이 투자에 참여하는 만큼 일반인이 접근하기에는 진입장벽이 높은 점도 문제다. 증권신고서와 투자설명서 등 공시자료를 자세하게 살펴야 하지만, 해당 증권이 거래되는 플랫폼과의 교류가 없다면 투자 및 수익률에 대한 부분을 놓치기 쉽다.

◇ 어디에도 찾아볼 수 없는 '투자자 보호'

일각에서는 부동산 조각투자 플랫폼 소유가 투자자 보호에 관심이 없는 것 아니냐는 우려가 제기되고 있다.

투자자산을 직접 소유하는 형태가 아니기 때문에 최악의 경우 자산의 권리를 행사할 수 없는 불상사가 발생할 수 있다는게 관련 업계 중론이다.

실제, 소유 홈페이지 어디에서도 투자자 보호와 관련된 내용은 찾아볼 수 없다. 투자자 보호가 이루어지는지 의문이 드는 부분이다.

부동산 조각투자 업계 관계자는 "부동산 조각투자는 주식·코인과 다르게 정보를 공유하기 힘들다."라며 "거래량이 적기 떄문에 매도가 쉽지 않다는 게 문제"라고 지적했다.

한편, 금융위원회는 조각투자사들이 혁신금융서비스로 지정되더라도 투자자 보호를 위한 원칙은 따라야 한다는 입장을 밝힌 바 있다.

금융위가 제시한 투자자 보호 원칙은 ▲투자자 오인 방지 위한 설명자료 및 광고 기준·절차 마련 ▲예치금 외부 금융기관에 신탁(도산 시 투자금 반환 목적) ▲사업자 도산위험과 투자자 권리 절연 ▲증권 예탁 또는 예탁에 준하는 권리관계 관리·확인 체계 마련 ▲물적설비·전문인력 확보 ▲분쟁처리절차 및 투자자 피해 보상체계 마련 ▲발행시장과 유통시장 분리 총 7가지다.

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