美 집값, 공급 아닌 소득 증가가 진짜 원인?…샌프란 연준 '반전 분석'

주택 공급 부족이 미국 집값 상승의 주원인이라는 통념에 대해, 최근 발표된 경제 연구가 새로운 해석을 제시했다. 미국 샌프란시스코 연방준비은행이 발표한 보고서에 따르면, 주택 가격 상승의 결정적 요인은 공급 제약이 아니라 *소득 증가*일 수 있다는 주장이 제기됐다.

논문을 공동 집필한 경제학자들은 소득 증가율이 높은 지역일수록 주택 가격, 공급량, 인구 증가 및 1인당 주거 면적 등 모든 주요 주거지표가 동반 상승한다고 지적했다. 이들은 주택 공급 탄력성이 낮은 지역에서도 동일한 현상이 관측됐다며, 기존 도시계획 규제를 완화하는 방식으로는 주거 문제를 해결하기 어려울 수 있다고 강조했다.

이러한 분석은 현행 부동산 정책에 적지 않은 함의를 남긴다. 미국 내 주택 가격이 계속해서 높은 수준을 유지하고 있음에도 불구하고, 정부와 일부 전문가들은 공급 확대, 특히 단독주택 위주의 지역 조닝 규제 완화를 핵심 대책으로 추진해왔다. 그러나 이번 보고서는 규제를 푸는 방식만으로는 가격을 실질적으로 낮추기 어려울 수 있다는 점을 경고하고 있다.

특히 해당 연구는 *주택 공급 탄력성*의 개념을 중점적으로 다뤘다. 이는 집값 변화에 따라 지역 내 주택 공급이 얼마나 빠르고 유연하게 반응하는지를 나타내는 지표다. 연구진은 주택 탄력성이 다르더라도, 소득이 오르면 주택 가격과 공급 모두가 상승하는 경향이 뚜렷하게 나타났다고 설명했다.

한편 미 인구조사국 자료에 따르면, 2023년 미국 중위소득은 전년 대비 4% 상승했다. 반면 주택 가격은 소득 증가율을 훨씬 앞질러 경제 전반에 걸친 *주거 안정성*에 대한 우려를 키우고 있다. 실제로 2024년에는 기존 주택 거래 건수가 30년 만에 최저치를 기록했다는 통계도 공개된 바 있다.

이번 논문은 시장 내 공급 부족이 약 400만 채에 달한다는 기존 추정치와 대조적인 해석을 내놨기 때문에, 향후 *주거 정책* 방향성과 논쟁에 상당한 파장을 일으킬 것으로 보인다. 보고서를 집필한 슈일러 루이(University of California Irvine), 존 몬드라곤, 요하네스 빌란트(이상 샌프란시스코 연준)의 연구진은 “규제를 완화해도 기대한 만큼 집값이 내려가거나 공급이 늘지 않을 수 있다”고 경고했다.

경제정책 전환점을 앞두고 있는 현재, 소득 상승이 집값 전반을 밀어 올리는 결정적 변수로 떠오르면서, 공급 중심의 정책 슬로건이 실효성 논란에 휘말릴 여지가 커진 셈이다.