미국 사무실 부동산 시장의 악화

미국의 사무실 부동산 시장이 계속해서 악화되고 있는 가운데, 도이체방크(Deutsche Bank)는 미국 상업용 부동산 대출 손실을 위한 자금을 추가로 마련하고, 블랙스톤(Blackstone) 모기지 트러스트는 배당금을 대폭 삭감했다. 이는 차입 비용 감소가 부동산 시장의 고통을 완화하지 못할 것이라는 신호로 해석된다.

28일(현지시간) 블룸버그에 따르면, 미국의 사무실 부동산 시장의 악화가 차입 비용 감소로 완화될 것이라는 희망이 이번 주에 사라졌다.

도이체방크는 미국 상업용 부동산 대출 손실을 위한 자금을 추가로 마련했으며, 블랙스톤 모기지 트러스트는 배당금을 삭감했다. 뉴욕커뮤니티뱅코프(New York Community Bancorp)의 주가는 대출 손실 충당금이 예상치를 두 배 이상 초과하면서 3월 이후 가장 큰 폭으로 하락했다.

이 발표는 대출 기관들이 금리 인하로 차입자의 고통을 줄이고 부동산 소유자들에게 부채 재융자의 시간을 더 주려는 희망을 가지고 대출을 수정하고 연장하는 것이 어려울 것임을 시사한다. MSCI 리얼 에셋(MSCI Real Assets)에 따르면 현재 940억 달러 이상의 미국 상업용 부동산이 위기에 처해 있으며, 추가로 2,010억 달러가 이 범주에 포함될 위험이 있다.

퍼시픽 인베스트먼트 매니지먼트 컴퍼니(Pacific Investment Management Co.)의 존 머레이(John Murray)와 프랑수아 트라우슈(François Trausch)는 이번 주 메모에서 "다음 2년 동안 1.5조 달러의 대출 만기 벽이 다가오면서 그 영향은 심각할 것이다"라며 "대출 기관과 차입자들은 현실을 직시해야 할 것이다. 단기적으로는 평가된 가치와 가격 지수의 추가 하락이 예상되며, 이는 대출 연장을 더욱 어렵게 만들 것이다"라고 언급했다.

도이체방크는 미국 사무실 부문이 향후 몇 달 동안 실적에 영향을 미칠 것으로 예상하지만, 하반기에는 상업용 부동산 충당금이 감소할 것으로 기대하고 있다. 블랙스톤 모기지 트러스트(Blackstone Mortgage Trust Inc.)는 공매도 대상이 되어, 1년 전 1억 170만 달러의 이익과 비교해 6,100만 달러의 분기 손실을 보고했다. 배당금은 24% 삭감되었다.

다음 날 뉴욕커뮤니티뱅코프는 주로 사무실 대출로 인해 2분기 동안 3억 9,000만 달러를 추가로 대출 손실 충당금으로 설정했다고 밝혔다.

블룸버그 인텔리전스(Bloomberg Intelligence)의 선임 크레딧 분석가인 톨루 알라무투(Tolu Alamutu)는 "높은 손상은 자산 재평가가 여전히 대출 기관과 부동산 노출이 있는 다른 곳에서 진행 중임을 시사한다"며 "거래량이 증가함에 따라 더 많은 조정이 배제될 수 없다. 이러한 조정은 작년과 비교해 미미할 수 있지만 여전히 영향을 미칠 것이다"라고 전망했다.

신용 투자자들은 상업용 부동산의 혼란이 통제될 것이라고 여전히 안심하고 있으며, 은행 채권의 위험 프리미엄이 전체 시장보다 덜 상승해 은행 채권이 더 나은 성과를 보이고 있음을 나타낸다.

민간 신용 제공자들은 차입자가 만기 벽에 다가가면서 수익을 올릴 기회를 보고 있다. 상업용 부동산 부채 펀드는 단기적으로 약 500억 달러의 자본을 모으려 하고 있으며, 일부는 은행에서 손상된 대출 포트폴리오를 매입하는 것을 고려하고 있다고 그린 스트리트(Green Street) 연구원은 밝혔다.

블랙스톤 모기지 트러스트의 CEO인 케이티 키넌(Katie Keenan)은 "강력한 유동성, 가속화되는 상환, 그리고 새로운 투자 파이프라인이 있는 BXMT는 이 환경에서 자본을 효율적으로 배치할 수 있으며, 사이클을 통해 앞으로 나아갈 준비가 되어 있다"고 말했다.

PIMCO의 머레이와 트라우슈는 투자자들이 선순위 및 메자닌 부채에서 기회를 볼 수 있다고 언급했지만, 연방준비제도(Federal Reserve)가 통화 정책을 완화하기 시작하더라도 상업용 부동산의 피해는 장기적일 것이라고 경고했다.

앞으로의 금리 전망은 차입 비용이 2021년 최고치보다 상업용 부동산 가치를 20%에서 40% 낮게 유지할 것임을 시사하며, 이는 "상업용 부동산 시장을 강타하는 역풍이 글로벌 금융 위기 이후보다 현저히 느린 회복을 초래할 것"이라고 덧붙였다.

블루칩 기업들은 이번 달 미국에서 지난 7년 동안 가장 빠른 속도로 채권을 발행하여 연방준비제도가 금리를 인하하기 전에 높은 수익률을 확보하려는 투자자들의 강한 수요를 활용했다.

퍼시픽 인베스트먼트 매니지먼트 컴퍼니(Pacific Investment Management Co.)를 포함한 자산 운용사들은 초고가 회사채에 지치고 경제적 위험을 우려하여 모기지 부채에 자금을 쏟아붓고 있다. 연방준비제도의 금리 인하가 임박하면 거래는 더욱 달콤해질 것이다.

일부 자산 운용사들은 유럽의 억만장자 패트릭 드라히(Patrick Drahi) 등과 같은 인물들이 어려운 협상에 들어가면서 이들의 투자를 다시는 지원하지 않겠다고 맹세하고 있다.

판다 채권 판매는 올해 들어 지금까지 170억 달러로 사상 최고치를 기록했으며, 외국 차입자들이 더 저렴한 차입 비용을 찾아 중국의 온쇼어 시장으로 몰려들고 있다.

거대한 부채 더미가 쌓인 템즈 워터(Thames Water Ltd)는 S&P 글로벌 레이팅(S&P Global Ratings)의 강등 경고로 인해 정크 상태로 내몰리고 있다.

아폴로 글로벌 매니지먼트(Apollo Global Management Inc.)와 뱅크 오브 아메리카(Bank of America Corp.) 및 바클레이즈(Barclays Plc)가 이끄는 은행 그룹은 브라이트스피드(Brightspeed) 부채의 재구조화 논의를 진행 중이며, 이는 은행들이 손실을 입을 수 있다.

바르타(Varta AG)의 채권자들, 특히 RBC 블루베이 자산운용(RBC BlueBay Asset Management)은 고전 중인 배터리 제조업체를 위한 구조 조정 계약에 포르쉐(Porsche AG)와 협력할 것을 논의하고 있다.

모건 스탠리(Morgan Stanley)가 이끄는 그룹은 KKR & Co.의 교육 소프트웨어 제공업체 인스트럭처 홀딩스(Instructure Holdings Inc.) 인수를 지원하기 위해 약 20억 달러의 부채 패키지를 제공하고 있다.

JP모건 체이스(JPMorgan Chase & Co.)는 최근 신용 등급이 강등된 약국 체인 월그린 부츠 얼라이언스(Walgreens Boots Alliance Inc.)의 단기 부채 만기를 해결하기 위해 잠재적인 고수익 채권 판매에 대해 투자자들에게 의견을 구하고 있다.

유럽의 담보대출채권(CLO) 시장은 올해 발행 사상 최대치를 기록할 예정이며, 새로운 참가자들이 이 상승세에 참여하려 하고 있다.

칼라일 그룹(Carlyle Group)과 CVC 크레딧은 KKR & Co.의 음악 축제 주최사 슈퍼스트럭 엔터테인먼트(Superstruct Entertainment) 인수를 위해 약 6억 유로(6억 5,100만 달러)의 민간 대출 패키지를 주도하고 있다.

인기 있는 사후피임약 '플랜 B 원스텝(Plan B One-Step)'을 보유한 파운데이션 컨슈머 헬스케어(Foundation Consumer Healthcare)의 사모펀드 소유자들은 부채 재융자를 포함한 옵션을 탐색하기 위해 대출 기관과 초기 논의를 진행 중이다.

마라톤 자산운용(Marathon Asset Management)은 AMC 엔터테인먼트 홀딩스(AMC Entertainment Holdings Inc.)의 대출 주요 보유자로, 채무 재조정 계획에 따라 해당 투자자들에게 미국 극장에 대한 새로운 청구권을 부여하고 있다.

시타델 증권(Citadel Securities)은 투자 등급 채권 사업을 확장하면서 HSBC 홀딩스(HSBC Holdings)와 골드만 삭스 그룹(Goldman Sachs Group Inc.) 출신의 매튜 페레즈(Matthew Perez)와 데이비드 카셰타(David Kashetta)를 신용 판매 팀에 추가했다.

HPS 인베스트먼트 파트너스(HPS Investment Partners)는 대체 신용 부문 매니징 디렉터로 제프 보스웰(Jeff Boswell)을 영입했다. 그는 자산 운용사 나인티 원(Ninety One)에서 대체 신용 부문 책임자를 역임했다.

HSBC 홀딩스(HSBC Holdings Plc)는 미국 신용 팀에 제프리스(Jefferies) 출신의 앤드류 레잉(Andrew Layng)을 금융 거래 책임자로 영입했다.

뱅크 오브 아메리카(Bank of America Corp.)는 EMEA 레버리지 금융 책임자로 에디 마틴(Eddie Martin)을 임명했다. 그는 스페인 제약 회사 그리폴스(Grifols SA)의 CFO로 합류한 라훌 스리니바산(Rahul Srinivasan)을 대신할 예정이다.

전 도이체방크(Deutsche Bank) 트레이더인 벤 도라마스(Ben Doramus)와 루크 도라마스(Luke Doramus)는 코흐 네트워크(Koch network) 계열사의 투자 부문과 협력하여 새로운 투자 회사 D2 에셋 매니지먼트(D2 Asset Management LP)를 설립했다. 이 회사는 실물 자산, 특수 금융 및 구조화 신용을 전문으로 할 예정이다.

소나 자산 관리(Sona Asset Management)는 구조화 상품 투자 팀에 말레이 파텔(Malay Patel)을 영입했다. 파텔은 올여름 초 D.E. 쇼(D.E. Shaw)를 떠났다.

씨티(Citi)는 일본, 아시아 북부, 호주 및 아시아 남부의 자금 조달 및 시장 책임자로 에드 헌츠만(Ed Huntsman)을 임명했다.

캐피탈 그룹(Capital Group)은 PIMCO의 알바로 페로 갈라(Álvaro Peró Gala)를 고정 수익 투자 책임자로 영입했다.

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