팬데믹 이후 사무실 공실률 사상 최고치 경신

팬데믹과 그로 인한 사무실 종말에 대한 논의는 잠잠해졌지만, 사무실 부문의 문제는 여전하다. 팬데믹 발생 후 4년이 지난 지금, 사무실 공실률은 계속 증가하고 있다.

3일(현지시간) 포츈에 따르면, 올해 2분기 '사무실 부문은 공실률 20.1%로 사상 최고치를 기록하며 처음으로 20% 장벽을 넘었다'고 오늘 발표된 무디스(Moody’s)의 분석에서 밝혔다. '사무실 부문에서 발생하고 있는 느린 출혈은 팬데믹 첫 물결이 지난 4년 후에도 지속되는 근무 방식의 영구적인 변화로 인해 공실률이 꾸준히 상승하는 결과를 초래했다.'

포춘(Fortune)이 이전에 보도한 바에 따르면, 이전 분기에는 사무실 공실률이 이미 19.8%에 도달했으며, 이는 1986년과 1991년에 기록된 경기 침체기 최고치를 50 베이시스 포인트 초과한 수치였다.

'두 역사적인 최고치는 근본적인 거시 경제적 상황의 결과였다'고 무디스의 이전 분석 공동 저자이자 부경제학자인 닉 루엣케(Nick Luettke)는 포춘에 말했다. '1986년의 공실률 상승은 높은 건설 수준으로 인한 공급 급증의 결과였으며, 1991년은 전 십 년간의 건설과 그 당시의 더 큰 경제적 불확실성이 결합된 결과였다.'

'지속적인 근무 방식의 변화'

이번에는 원격 근무로 인해 수요가 급감했지만, 금리도 문제였다. 연방준비제도(Federal Reserve)는 2022년 40년 만에 최고치를 기록한 인플레이션을 억제하기 위해 여러 차례 금리를 인상했다. 모든 상업용 부동산은 금리에 민감하며, 10년간의 저금리 이후 높은 금리는 특히 고통스러웠다. 금리는 결국 내려가겠지만, 수요 감소 문제는 여전히 두드러질 것이다.

'현재 사무실 부문의 혼란은 이전의 최고치와 다른 근본적인 원인을 가지고 있다'고 무디스는 오늘 밝혔다. '거시 경제적 불확실성보다는 팬데믹 발생 4년 후 근무 모델의 균형에 가까워지면서 지속적인 변화가 발생하고 있다.'

또한, 페로 그룹(Perot Group)과 힐우드(Hillwood) 회장인 로스 페로 주니어(Ross Perot Jr.)는 포춘에 '팬데믹이 세계에 입힌 피해를 이해하려면 몇 년이 걸릴 것'이라고 말했다. 그는 '매일 실제 사무실로 출근하던 수백만 명의 습관 패턴을 깨뜨렸다'고 말했다.

수요 부족은 임대료 하락으로 이어진다. 올해 2분기 유효 임대료는 0.1% 하락했으며, 지난 1년 동안 0.5% 하락했다. 2021년과 2022년에는 임대료 상승세였으나, 이는 변하여 지난 4분기 연속으로 임대료가 하락하거나 정체되었다. 한편, 순 흡수량(특정 기간 동안 임대된 총 공간에서 비워진 공간을 뺀 것)은 2분기에 -1,360만 평방피트로 거의 3년 만에 최악의 수준이었다.

'사무실 부문의 공실률 상승은 부문의 현재 어려움을 강조하며, 공실률이 얼마나 높아질지에 대한 자연스러운 우려가 있다'고 분석에서는 밝혔다. 현재 경제는 겉으로는 괜찮아 보이지만, 이는 사무실에 유리할 수 있다. 하지만 '공실률의 미래 방향과 속도는 연방준비제도의 완만한 착륙 조정에 달려 있을 것'이다.

지금까지 연준은 올해 예상보다 뜨거운 인플레이션 보고서 이후 단 한 번의 금리 인하를 계획하고 있는 것 같다. 한 번의 금리 인하가 사무실 부문에 얼마나 도움이 될지는 분명하지 않지만, 사라지는 필요성 문제는 훨씬 더 큰 문제이다. 자본 경제학(Capital Economics)은 사무실 가치가 내년 말까지 최고점에서 최저점으로 40% 이상 하락하고 2040년까지도 회복되지 않을 것으로 예측했다(이는 이전 예측보다 더 암울한 수정이다). 그럼에도 불구하고, 무디스 상업용 부동산 분석 책임자인 케빈 페이건(Kevin Fagan)은 포춘에 내년 이후 공실률이 하락하기 시작할 것으로 예상한다고 밝혔다.

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