암호화폐로 내 집 마련?…‘크립토 모기지’로 대출 받는 투자자들 급증

암호화폐를 담보로 주택 자금을 조달하는 '크립토 모기지(Crypto-backed Mortgage)'가 디지털 자산 보유자들 사이에서 점차 대안적 금융 수단으로 주목받고 있다. 이 방식은 비트코인(BTC), 이더리움(ETH) 등 주요 암호화폐를 담보로 설정하고 부동산 구매 자금을 대출받는 구조로, 암호화폐를 매도하지 않고도 현금 유동성을 확보할 수 있는 것이 특징이다.

대출 유형은 크게 세 가지다. 신규 주택 구매 자금을 조달하기 위한 *구입 모기지*, 기존 대출을 상환하며 암호화폐 담보를 통한 추가 자금을 확보하는 *현금화 리파이낸싱*, 그리고 기존 주택을 팔기 전 새로운 주택 매입을 돕는 *브릿지 론*이 대표적이다. 이들은 공통적으로 암호화폐를 담보로 활용한다는 점에서 기존 금융권에서 대출받기 어려운 투자자들에게 현실적 대안을 제공한다.

담보 자산으로는 일반적으로 스테이블코인인 테더(USDT), USDC, 혹은 비트코인이나 이더리움이 사용된다. 일부 대출 기관은 다양한 암호화폐 포트폴리오를 담보로 받는 ‘크로스 담보화’ 방식도 운영한다. 대출 한도 설정에는 담보 평가금액 대비 대출금의 비율을 정하는 ‘LTV(Loan-To-Value)’ 비율이 활용되며, 일반적으로 50% 수준으로 설정된다. 예를 들어 5만 달러(약 7,300만 원) 상당의 암호화폐를 담보로 2만 5,000달러(약 3,650만 원)까지 대출이 가능하다.

이 과정을 살펴보면, 먼저 제공 가능한 담보 자산과 조건을 비교해 적절한 대출 기관을 찾고, 신청자 본인의 암호화폐 소유를 증명한 뒤, 대출 심사를 거쳐 담보 자산을 에스크로 계정에 예치하게 된다. 이후 대출금이 법정통화(FIAT)로 지급되며, 계약된 조건에 따라 상환을 이어가는 구조다. 대출 기간 중 암호화폐의 시장 가치가 일정 수준 이하로 하락할 경우 추가 담보를 요구받거나, 담보 자산이 강제 청산될 수 있는 리스크도 존재한다.

이와 같은 크립토 담보 대출은 기존 신용평가 위주의 금융 시스템에 접근이 어려운 사용자들에게 새로운 방법을 제시한다. 신용 이력이 부족한 이민자나 자영업자, 혹은 금융 기록이 부족한 젊은 세대에게 특히 유용하다. 게다가, 보유 자산을 매도하지 않고도 부동산이라는 실물 자산에 투자할 수 있어, 암호화폐 및 부동산 양쪽의 가치 성장 혜택을 동시에 누릴 수 있다.

하지만 이 역시 만능은 아니다. 암호화폐의 높은 *변동성*은 가장 큰 리스크로 작용한다. 시장 하락 시 담보가 부족해질 경우 대출이 회수되거나 추가 담보가 요구되며, 과도한 이자율 또한 부담이다. 아직 제도권 금융과 부동산 시장 전반에서 암호화폐 기반 대출이 널리 수용되지 않아 주택 구매 과정에서 실무적인 제한이 발생할 수 있고, 정책·세제 관련 불확실성도 여전히 존재한다.

전문가들은 크립토 모기지를 고려하는 투자자들에게 ‘포트폴리오 분산’, ‘현금흐름 계획’ 그리고 ‘계약 조건 면밀 검토’ 등을 조언한다. 담보 자산의 시세 변동에 따른 리스크를 감안할 때 단일 코인에 올인하기보다는 복수 자산을 활용한 안전장치 확보가 중요하다. 또한, 상환 기간 중 금리 변동 가능성과 대출 조건에 따른 청산 트리거 등을 철저히 이해하고 접근해야 한다.

암호화폐 시장의 성숙도에 따라 크립토 모기지 시장도 점차 구조화될 전망이다. 특히 핀테크 기업들이 스마트 컨트랙트를 활용한 자동 대출 처리를 도입하면서 기존 금융권보다 더 빠르고 투명한 대출 서비스 제공이 가능해지면서 향후 활용 범위는 더욱 넓어질 것으로 예상된다. 암호화폐를 단순 투자 자산이 아닌 *금융 도구*로 활용하는 흐름이 속도를 내는 가운데, 크립토 모기지는 부동산 시장에 새로운 접근 방식을 제시하고 있다.