미 오피스 CMBS 연체율 12%…에이온센터 가치 73% 하락

미국 오피스 관련 상업용 부동산담보부증권(CMBS) 연체율이 12%까지 올랐다. 블룸버그는 오피스 CMBS 연체율 상승과 주요 건물 거래 사례를 들어 상업용 부동산의 가치 조정이 실제 거래로 이어지고 있다고 보도했다.

트레프는 2026년 8월 오피스 CMBS 연체율을 12.00%로 집계했다. 연체율은 2026년 1월 12.34%까지 올라 당시 사상 최고치를 기록했다.

오피스 CMBS는 사무실 건물을 담보로 한 대출을 여러 개 묶어 발행한 증권이다. 대출 원리금 상환이 늦어지면 해당 증권의 연체율이 높아지고, 담보 건물의 가치가 대출 잔액보다 낮아질 경우 금융기관의 손실 위험도 커진다.

오피스 대출의 부실 압력은 만기 일정과 맞물려 커지고 있다. 올해와 내년에 만기가 도래하는 오피스 CMBS 대출은 약 640억달러(약 86조8480억원)이며, 이 가운데 약 400억달러(약 54조2800억원)는 이미 연체됐거나 채무불이행 상태이거나 부실 가능성이 제기된 대출로 분류됐다.

코로나19 이후 재택·하이브리드 근무가 확산하면서 사무실 이용 방식이 바뀌었고, 고금리 환경은 대출 차환 부담을 키웠다. 대출 만기 연장이나 조건 변경으로 손실 인식이 늦춰졌던 자산이 매각 과정에서 재평가되는 사례가 나타나고 있다.

시카고의 83층 건물 에이온센터는 이런 시장 변화를 보여주는 사례다. 이 건물은 2015년 7억1200만달러(약 9662억원)에 거래됐지만 최근 감정가는 1억9500만달러(약 2646억원)로 낮아졌다.

최근 감정가는 2015년 매입가보다 약 73% 낮은 수준이다. CRE뉴스도 에이온센터의 감정가가 1억9500만달러로 재평가됐다고 전했다.

에이온센터를 담보로 한 대출은 7월 만기를 맞았지만 소유주는 상환 대신 3년 연장을 요청했다. 대주는 이 요청을 명확히 거절했고, 만기 연장을 통해 늦춰지던 손실이 대출 처리와 건물 가치 재평가의 문제로 넘어갔다.

오피스 시장의 악화 속도는 지역별로 달랐다. 뉴욕은 금융·법률·기술 기업의 수요가 남아 상대적으로 견조한 흐름을 보였고, 샌프란시스코는 인공지능 관련 기업의 수요가 새로운 임차 수요로 작용했다.

반면 시카고 도심 오피스 공실률은 약 27%, 덴버는 39%까지 올랐다. 같은 도시 안에서도 신축 건물과 우수한 입지, 현대적인 편의시설을 갖춘 오피스와 오래된 B급 건물 사이의 수요 격차가 커졌다.

기업들이 선호하는 건물에 임차 수요가 몰리면서 오래된 B급 건물은 임차인을 확보하기 어려워졌다. 임대 수익이 줄면 건물의 현금흐름이 약해지고, 이는 담보가치와 대출 상환 능력을 함께 낮추는 요인이 된다.

덴버의 리퍼블릭플라자는 2012년 금융 조달 당시와 비교해 가치가 약 80% 줄었다. 시카고 시타델센터는 2006년 매매가보다 약 76% 낮은 1억3700만달러(약 1859억원)에 거래됐다.

가격 하락은 새로운 매수 주체를 불러들이는 계기도 됐다. 시카고 175 웨스트 잭슨 대로 건물은 코로나19 이전 거래가보다 약 90% 낮은 4100만달러(약 556억원)에 매각됐다.

부실자산 투자자들은 과거 거래 가격보다 현재 임대 수요와 자금 조달 여건을 기준으로 건물을 평가하고 있다. 이 과정에서 과거 가격을 기준으로 유지되던 장부가가 실제 거래 가격에 맞춰 다시 조정되고 있다.

앞으로 미국 상업용 부동산 시장에서는 만기 도래 대출을 연장할 수 있는지, 재조정이나 매각으로 처리할지가 핵심 변수가 된다. 대출 만기가 이어지는 과정에서 실제 거래 가격이 추가로 확인될 가능성이 남아 있다.